凯凌紫竹苑其中一个单元加装的电梯。（资料图片）

10月18日，《荆门中心城区既有住宅加装电梯暂行办法》（以下简称《暂行办法》）出台，引起社会广泛关注，也引发不少讨论。在此，媒体在对《暂行办法》主要内容进行解读的基础上，对中心城区部分已加装和正在加装电梯的老楼房进行了探访，同时借鉴国内部分城市的做法，对客观存在或可能出现的问题提供解决思路。

政策解读

谁能装？谁出钱？谁来管？

加装前提

并不是所有的老房子都可以加装，还得符合这些条件——

●未装电梯，地面四层以上（含）的多层住宅。

●具有房屋所有权证或不动产权属证明文件，非单一产权，已建成投入使用、拟改造房屋符合设计施工安全要求。

●满足城市规划、结构和消防安全等要求，且不侵占城市道路、阻碍消防通道、影响城市规划和小区业主出行安全。

●未纳入棚改计划、土地储备计划、征收补偿计划。

●居民意见统一。

申请事项

必须征得加装电梯所在单元全体业主的同意，不同性质住房分别有不同要求——

●受理部门：自然资源和规划部门。

●申请人：可以是同意加装电梯单元全体业主自行申请，也可以委托业主代表、业主委员会或其他单位和个人代为申请。

●加装单元全体业主同意。

●已售公有住房加装电梯，还应征求原产权单位意见。

●商品房加装电梯，还应经该栋房屋专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主，且占总人数2/3以上的业主同意。（例如：一栋商品房有A、B两个单元，A单元要加装电梯，除需A单元所有业主同意外，还需A、B两个单元2/3以上的业主同意。）

办事程序

提交资料

向自然资源和规划部门申请办理加装电梯手续时，应提交以下资料：所在单元同意加装电梯业主的亲笔签名、房号、联系方式等；所在单元同意加装电梯业主的房屋所有权证或不动产权属证明文件；经办人身份证明文件及授权委托书；原主体结构设计单位或具备同等资质的设计单位出具的加装电梯设计方案（包括总平面图、外观效果图、各层平面图、立面图、剖面图）及其他资料。

公示

自然资源和规划部门将按照规定组织审批前公示。公示地址为加装电梯所在的小区和单元，方案公示期为7—10个工作日。公示内容包括：方案及同意加装电梯的业主姓名、房号等。期间，加装电梯的利害关系人有不同意见的，可以向自然资源和规划部门提出书面意见。

图纸审查

住房和城乡建设部门审查加装电梯工程施工图设计文件。并坚持合理必要原则，严格控制候梯厅及入户连廊面积，电梯井面积以实际安装电梯必要的面积核定。

加装电梯

加装电梯工程竣工后，需要依法办理工程规划验收、消防验收、竣工验收和电梯安全检验等手续。加装的电梯须报经特种设备检验机构监督检验，未经检验或监督检验不合格的，不得交付使用。电梯使用单位要在电梯投入使用前或使用后30日内办理使用登记手续。

加装费用

加装电梯花费不小，不过并不是全部由业主承担，政府能帮忙，社会其他资金也可利用——

●按谁受益谁出资以及楼层受益大小的原则，由业主协商分摊比例后共同出资。

●电梯经验收合格符合交付使用标准后，由财政部门按照10万元/部标准予以补贴。

●按规定申请提取使用加装电梯涉及专有部分的住宅专项维修资金。

●社会投资等其他符合规定的资金。

后期管理

同意加装电梯的业主应当就各自出资额、维修保养费用分摊以及物业服务费等事项，在申请加装电梯前签订书面协议——

●加装的电梯移交物业服务企业管理的，电梯的日常维修保养和运行电费计入物业服务成本。物业服务和收费标准，参照有公共电梯住宅物业服务和收费的等级执行。

●无物业服务管理的，由同意加装电梯的全体业主自行委托电梯维保公司负责电梯安全运行管理。

●日常运行电费和维修保养等费用，由电梯所有权人共同承担。

现状探访

前期协调难度较大，后期管护细节很多

居民一条心，推行才顺利

2015年7月，位于中天街西端来龙桥旁的一栋居民楼的业主“众筹”电梯建成。这是我市中心城区较早建成的加装电梯。四年来，电梯运行正常，日常管理也算平稳。

据了解，这栋居民楼属于单位家属楼，共两个单元，由于住在楼内的以老年人居多，对加装电梯需求较大，所以当初在征求意见时比较顺利“，自己掏钱自己用”的做法也得到了三楼以上所有住户的认同。

夏老是住在8楼的住户，他告诉记者，两个单元两部电梯的加装费用完全由居民自筹，一、二楼不使用电梯，三楼以上住户每户出资1.1万元，每上一层加5000元，总共筹资50余万元，电梯安装和日常维护交由专业的电梯公司，电梯的电费和每月的维护费由三楼以上住户平摊，电梯间清洁卫生费用包含在物业费里。

分工明确，钱算得明白，所以这栋楼加装了电梯后，居民甚少因此事闹不愉快。

老楼装电梯，家家经难念

今年5月，长宁大道凯凌紫竹苑小区其中一个单元的新电梯建成投用，但在此之前，为让整个单元居民达成加装电梯的共识，牵头组织者一遍遍上门收集意见、沟通协调、对比技术、确定资金分摊比例……仅这些前期工作就花了3个月，协调过程一波三折。

“老楼加装电梯，难就难在每栋楼都有一本难念的经！高低层之间无法协商、业主内部协调不畅、电梯公司掉链子，任何一点都可能让加装电梯项目无疾而终。”该项目的牵头业主感慨道。

此外，申请审批、技术沟通、产品选择、设计施工、费用支付方式……桩桩件件都需要每个业主的参与和同意，信息不对称再加上众口难调，经历过的人才知道，这是给老楼房加装电梯前最大的坎。

社区给力，项目早落地

东宝区龙泉街道团结社区作为中心城区老旧楼房加装电梯项目的试点社区之一，在推进老旧小区改造工作的同时，主动担起了想加装电梯居民的“神助攻”，协助他们办理相关事宜。

“目前，已经有一栋居民楼的居民交齐了预付款，每户5000元，现已启动电梯招标工作。”团结社区负责人介绍，他们采取交预付款的方式，由网格员代管，就是要先定下一栋楼内所有居民的心，防止项目启动后出现反复，这样就能减少很多不必要的麻烦。

为方便联络，该社区将这栋楼的所有居民全部拉进了专门的微信群，同时采取集中开会、个别沟通的方式尽力把居民意见往一块儿拢，尽快促成电梯加装落地实施。同时，居民有不懂的、不方便的事务如询价、找电梯公司、与管理部门协调、查找资料等，也由社区协助处理，真正让居民办好事、少跑路。

“现在，小区配套改造已动工，很多细节我们与居民仍在不断协商中，但项目有动静、现场有变化，住楼上的居民看着高兴，对这件事的热情就不会减。”负责该栋楼所在片区的网格员说。

外地经验

政府主动“挑担子”推行落实“抓痛点”

政府当起“规划师”

上海市普陀区美源公寓的居民们花了6个月时间完成意见征询，走完了审批全流程，但当施工单位把地面挖开，才发现下面埋有电缆管道，原先的加装方案行不通。管道移位费价格不菲，申报流程也要两三个月，这让居民们感到进退两难。

实际上，居民楼的地下不仅有电缆，还有煤气管道、供水排水管道；居民楼外墙上，有电力部门架空线、三大运营商及东方有线的电缆。

有了美源公寓的“前车之鉴”，其所在街道意识到，其他楼组也可能遇到同类问题。要避免居民走弯路，有必要提早规划。于是，街道主动委托第三方机构对辖区45个小区1191个多层住宅楼组进行摸底，绘制出厚厚一摞《加装电梯可行性地图》，各楼组用不同颜色标明，绿色表示“可以加梯”，蓝色表示“较难加梯”，灰色为“不能加梯”，并标明原因，如“超出道路红线”。居民只要对照“地图”，能不能装，一目了然。如果不具备加梯条件，也不用白忙一场。

对于各类管线问题，街道在《加梯指导手册》中进行了特别提示，要求将提前检测环节纳入操作流程。如果检测出地下有管道，尽量从方案上调整。如果无法规避，则请管线所属单位进行指导，共同协商。

成片规划，统一受理

上海市长宁区房管局在工作中发现，有的小区加装了多台电梯，但每一台电梯的位置不同、外立面不同、电梯品牌型号也不同。尽管这是居民自己的选择，却不利于建后统一管理。

于是，该局探索出“成片预审、分批实施”的审批模式，只要小区有一幢楼提出申请，审批部门就会对小区内所有具备加装电梯条件的楼组进行研究，统一协调小区加装电梯的制式和设计风格，打包进入规划许可审批，实行“统一受理，统一公示，统一许可”。这样一来，只要一个楼组加装了电梯，今后小区内其他楼组加装电梯时无需重复公示，小区外观也能整齐划一。

“免费安装、有偿使用”需谨慎

随着“企业免费安装、业主有偿使用”的加装电梯方案在国内不少城市试点，济南不少老旧小区业主也翘首以待“。按次收费，不用一下子掏那么多钱，我觉得挺好。”有居民认为，相对于“每户掏几万块钱一次付清”的传统电梯加装模式，更青睐这样“细水长流、慢慢花钱”的模式。

不过也有业主疑虑，认为通过免费加装，业主仅有电梯“使用权”而无“所有权”，且合同一签就是几年，未来不可控性高。“万一之后公司加价，或者收不齐费用把电梯一停，对按时交费的业主来说不公平。”

当地的业内人士目前对这种模式也不看好，因前期投入大，且资金回笼周期长，要求企业有雄厚的资金实力，一般小公司难以承办。如果遇到类似情形，业主要注意看看企业的营业执照、相关资质等，若对方要求业主先缴纳押金，便要多留个心眼。

法律界人士提醒，加装电梯是一个长期的过程，这中间会产生安装费用和长期的维保、维修费用。业主与企业签订合同时，产权归属、各项费用、合同时限、到期后续签相关事宜、电梯日常管理由谁负责、维保公司是哪一家、电梯损坏如何处理等，都需要具体体现在合同中。涉及电梯内产生的经济效益，亦要在合同中约定清楚，避免日后出现纠纷。

底层业主补偿问题仍待商讨

一般情况下，未装电梯时，1楼、2楼最好卖，价格远高于5楼、6楼、7楼。加装电梯后，反而是高层更好卖了。因此，底层业主的补偿或分摊比例问题一直是协调的难点和痛点，国内各地对此的解决方法也各有不同。

2018年9月，厦门市出台《厦门市城市既有住宅增设电梯指导意见》，指出“增设电梯应给予利益受损业主适当补偿，补偿金额从筹集资金中支出，由业主之间协商。原则上，第一层每户补偿金额不宜超过增设电梯总工程费用除以本梯总户数的数值，第二层每户补偿金为第一层补偿金额的一半”。

不过厦门市建设局说明，该条规定并不是强制性的，主要是给业主们在协商过程中提供参考。当有业主因为加装电梯利益受损，业主们可根据受损的情况协商具体的补偿金额，可高于《意见》中所规定的数值，最主要的是业主之间能够达成一致。

上海闵行区鹤庆路560弄金铭福邸小区21号楼，共6层12户人家，平时邻里关系和睦，加装电梯后，一楼、二楼不出钱，三楼及以上按照电梯总价/总台阶数×相应楼层台阶数，二楼不出钱但有权使用电梯，考虑到电梯施工给一楼住户带来的影响，21号楼居民集体给一楼两户人家各补贴5000元，结果皆大欢喜。

也有法律界人士指出，加装电梯客观上给低层住户带来影响，应当通过建立完善的协商和补偿机制来解决。建议在无法协商一致的情况下，业主可请求社区、原房改房售房单位、业委会或者增设电梯咨询服务机构等组织协商或调解，也可以共同委托第三方机构出具加装电梯导致低层住户受损评估报告，在报告基础上进行补偿协商，计算出各利益方都能接受的补偿金，促使老楼加装电梯不再难。（记者 李晓雪）

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