昨日，记者从荆门市房管局获悉，针对当前房地产市场运行情况，该局发布了《关于进一步加强商品房销售管理有关问题的通知》，出台新规进一步细化商品房销售全过程管理。
近年来，荆门房地产业持续快速发展，开发投资稳步增长，商品房销售连创新高，较好地改善了城市面貌和城镇居民的居住条件，促进了城市经济发展，但也存在开发经营行为不规范、涉房投诉日益增多等一些问题。为进一步加强新建商品房预（销）售管理，规范新建商品房预（销）售过程中的交易行为，保障买卖双方当事人的合法权益，切实维护公平、公正、诚信、有序的房地产市场交易秩序，市房管局发布《关于进一步加强商品房销售管理有关问题的通知》，并明确1月14日起施行，有效期暂定二年。
《通知》对商品房的售前、售中以及买卖合同网签、备案等作出明确规定，比如实行售前约谈与承诺制度，推行商品房预售告知制度，对商品房销售时间、房源、价格和信息发布进行监管，实施商品房买卖合同网签与备案行为监管，全面推行商品房销售信息公开等。
市房管局相关负责人表示，今后将持续开展专项检查和整治活动，加强商品房销售行为监管，加大对违法违规行为的查处力度。重点查处开发企业无证销售、捂盘惜售、囤积房源、虚假宣传、恶意炒作、哄抬房价、一房多卖等扰乱市场秩序的行为。对价格异常以及买受人投诉集中的项目，重点进行核查。特别要对退房率高、价格异常、延期交房、未验收交房以及消费者投诉集中的项目，进行全面核查。
对开发企业的违法违规销售行为，市、区房管部门依法按程序采取警告、责令限期整改、约谈、公开通报、暂停商品房网上签约、暂缓预售许可和拨付监管账户的预售资金等方式进行惩戒。违法违规行为处理涉及相关部门权限的，市、区房管部门及时向相关部门书面移交线索，由相关部门依法予以查处。同时将有关情况通报市社会信用体系建设领导小组办公室，对违规违法企业实施联合惩戒。（记者陈兴国 通讯员袁凯 彭媛）
新规亮点解读
亮点一：实行售前约谈与承诺制度
《通知》规定，开发企业在办理商品房预售方案备案时，应接受房管部门的售前约谈，配合开展项目销售前的检查，并向房管部门提交规范开展销售活动的书面承诺。
承诺内容包括：在取得商品房预售许可证前，不自行或委托第三方企业，以认筹、排号、预订、吸纳会员、购买基金或者理财产品等方式向购房人收取或变相收取定金、预订款等性质的任何费用；一次性公开全部准售房源，不捂盘惜售或变相囤积房源；商品房销售广告、宣传资料和销售进度真实合法，不欺骗误导公众；销售人员不散布谣言、传播谣言或以房源紧俏、内部预留、开盘售罄、后期涨价等方式营造紧张气氛，诱使购房人抢购；商品房明码标价，一房一价；不内部预留房源或设置全款优先选房等限制性条件等。
同时规定，未取得预售许可的商品房项目，开发企业不得自行或委托第三方企业，以认筹、排号、预订、吸纳会员（或VIP入会）、购买基金或者理财产品等方式向购房人收取或变相收取定金、预订款、诚意金或会费等性质的任何费用。
亮点二：推行商品房预售告知制度
《通知》规定：在签订商品房认购协议或商品房买卖合同前，开发企业应宣传相关法律法规，如实告知购房人所购房屋基本情况，不得虚假宣传、违规承诺采取返本销售、售后包租的方式预售商品房和房屋可变空间利用，并与购房人签订书面告知书。
书面告知书内容包括：销售人员已详细告知本人所购房屋的基本情况、市房管局购买新建商品房提示书及相关法律法规，已知晓所购房屋现在处于正常销售（土地抵押、在建工程抵押、司法查封、扣压等）状态，根据本人目前的情况能否办理公积金或商业按揭贷款，购买后能否正常合同网签备案及办理不动产证，以及双方约定的其他事项和违约责任的处理等。
同时，对商品房销售时间、房源、价格和信息发布进行监管。要求开发企业取得商品房预售许可证或销售备案证后，须在10日内一次性开盘对外销售，不得以各种借口拖延开盘时间。全部准售房源一次性对外公开销售，严禁采取分幢、分单元、分层或分批、分次开盘等方式销售。所有商品房均按照备案价格对外公示，签订合同价格不得超出备案销售优惠规定的幅度，不得在标价之外另行加价销售商品房；不得收取任何《商品房买卖合同》未予标明的费用，不得在交房时委托或变相委托物业服务企业搭车或强制追加收取费用。发布的商品房销售广告、宣传资料和销售进度内容须真实、合法、准确，不得欺骗、误导公众；严禁恶意炒作房源不足、内部预留、开盘售罄、后期涨价、信贷收紧等不实不全房地产信息，制造虚假热销场面，营造紧张气氛，诱使购房人抢购。
亮点三：严管买卖合同网签与备案行为
《通知》规定：开发企业在与购房人签订《商品房买卖合同》前，应充分告知购房人合同中的有关条款，对合同中的空白项和补充条款，开发企业应与购房人平等协商，予以约定。严禁以补充约定条款等形式减轻、免除应承担的责任或不合理地加重购房人责任、排除购房人主要权利。在签订商品房买卖合同时，开发企业应协助需办理按揭贷款的购房人查询个人征信状况；凡未进行征信审查的，开发企业不得收取预订款或向购房人承诺可按揭贷款购房。
同时，商品房买卖合同网签后，开发企业须自商品房预售合同网签之日起30日内办理合同备案手续，超过规定期限办理备案的需提交延期备案说明材料；无正当理由未按期办理备案的，作为不良记录载入开发企业信用档案，并可暂停网签。
此外，合同变更或撤销须依规进行。开发企业有义务制止购房人以退房为借口撤销合同、随即改名转让预售商品房的变相炒房行为；购房人确需变更或撤销合同的，开发企业须详细询问、记录变更或撤销合同的原因并保存相关资料备查。
亮点四：全面推行商品房销售信息公开
《通知》要求，开发企业销售商品房的，应当在销售现场显着位置分别设立公示栏，如实告知购房人相关信息，公示内容包括以下几项：
公示有关证书。包括营业执照、房地产开发企业资质证书、不动产权证书（国有土地使用权证）、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、城市商品房预售许可证等证书。若是现售商品房的，应同时公示商品房销售备案证、建筑工程竣工验收备案证明、规划条件核实证明。
公示商品房销售信息。包括商品房预售方案、一房一价表、房源销控表、商品房预售资金监管银行名称和监管账号、商品房是否抵押等房屋权利信息。
公示示范文本。包括《商品房买卖合同》示范文本、新建商品房认购书、业主（临时）公约和《（前期）物业服务合同》等示范文本。
公示销售机构和销售人员、法规政策及其他信息，包括房管、物价、工商等监管部门的举报电话等。（陈兴国 袁凯 彭媛）
来源：荆门晚报
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