为规范物业服务收费行为，维护业主和物业服务主体合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、国务院《物业管理条例》、《湖北省价格条例》、《湖北省物业服务和管理条例》、《湖北省物业服务收费管理办法》等法律、法规和规范性文件，结合我市实际，经市人民政府同意，市物价局、市房产管理局印发了《荆门市物业服务收费管理实施细则》。现将我市物业服务收费管理政策解答如下：
一、问：什么是物业服务收费？
答：物业服务收费，是指物业服务主体按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护物业管理区域内环境卫生和相关秩序，向业主或物业使用人收取的费用。
二、问：物业服务等级由谁制定和管理？达不到物业服务等级标准如何处理？
答：住宅前期物业服务等级标准由物业主管部门制定并公布。按照服务等级标准与收费标准质价相符的原则，服务等级实行动态管理，对达不到等级服务标准的进行整改，物业服务主体提供物业服务的住宅小区，在同一年度因物业服务和收费问题被举报两次及以上，且经核实限期拒不整改或整改不到位的，次年由小区所在地价格和物业主管部门，直接将该小区物业服务收费标准降低一级，物业服务标准仍按原标准执行。
三、问：住宅物业服务费起始交费时间怎样明确？
答：前期物业服务合同生效之日至房屋交付之日，或已纳入物业服务范围的已竣工但尚未出售，或因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业服务费，由建设单位承担；房屋交付之日后的物业服务费，由业主承担。
四、问：空置期间前期物业服务费标准怎么收取?
答：房屋交付后第一年内无人入住的，第一年空置期间业主承担物业服务费按照《（前期）物业服务合同》约定的物业服务费标准的70%交纳。从第二年起按照《（前期）物业服务合同》约定的物业服务费标准交纳。
五、问：物业服务费如何计价收费？
答：物业服务费以建筑面积为计价单位，按月计费。业主和物业服务主体可约定物业服务费按月、季度、半年、一年期交纳，但最长不能超过一年。
六、问：住宅小区停车库（位）如何租售？
答：建设单位应当按照建设项目规划设计条件和配建标准建设停车库（位），优先满足业主停车需求。商品房销售前，应当制定车库（位）的租售方案，明确车库（位）的权属及数量、租赁价格、销售价格、价格有效期等，并按规定报房产主管部门备案。本《实施细则》实施前已取得预售许可证的项目，建设单位应当按照上述规定，报房管部门备案。
建设单位应当在销售场所醒目位置公示已备案的车库（位）租售方案，不得以不公平的高价租售或者与商品住房等捆绑租售车库（位）。
对公众投诉频繁、矛盾突出的车库（位）租售价格，当地价格主管部门应当开展成本调查，通过公开成本调查结果，引导督促建设单位合理定价。对成本调查证实租售价格过高，经提醒告诫后仍不改正的，应当依法依规处理。
七、问：业主共有车位如何管理？
答：物业管理区域内占用业主共有道路或者场地用于停放机动车辆的车位，属于全体业主共有，可以收取停车场地使用费，不得收取车位物业服务费，其管理、使用、收费等具体事项由业主大会决定，建设单位、物业服务主体等不得销售或者变相销售。业主大会决定委托物业服务主体代收并管理的，应当通过合同约定向物业服务主体支付适当劳务费用。
八、问：哪些车辆应当免收停车费？
答：对进入住宅和非住宅物业管理区域内的下列车辆，应当免收停车费：
（一）执行任务的军车、警车、消防车、救护车、救灾抢险车、邮（快）递车、环卫车、市政设施维护维修车、殡葬车；
（二）临时停车不超过30分钟的车辆（各地可结合实际情况适当延长，但不能缩短免费时间）；
（三）为业主或物业使用人提供搬家、配送货物服务的车辆；
（四）法律、法规规定和当地人民政府批准应予以免费的其他车辆。
九、问：利用业主共用部位、共用设施设备经营所得收益怎样管理？
答：利用业主共用部位、共用设施设备经营所得收益属于全体业主共有，由业主大会决定其使用方式和用途。
物业服务主体代为收取、保管前款经营收益，可以按合同约定提取劳务费。
物业服务费收入与使用支出情况，业主共用部位、共用设施设备经营所得收益及支出情况，应当每半年公示一次，接受业主监督。
业主大会可以对业主共用部位、共用设施设备经营所得收益及支出情况进行审计，也可以委托具有资质的第三方进行审计，审计结果在小区向业主公示。
十、问：房屋装修有哪些具体规定？
答：荆门市房屋装修实行装饰装修告知制度，不再收取装修保证金。业主、物业使用人修缮、装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务主体。物业服务主体应当将房屋修缮、装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主、物业使用人，业主、物业使用人和房屋修缮、装饰装修单位或者个人应当遵守。
装修产生的建筑垃圾，业主或物业使用人委托物业服务主体清运的，清运费用由双方协商约定。与装修有关的其他费用一律不得收取。
十一、问：住宅区出入证（卡）管理有哪些规定？
答：住宅区实行出入证（卡）管理的，建设单位或者物业服务主体应当为业主免费配置出入证（卡），每户人员出入证（卡）不少于3张，已购（租）停车库（位）的车辆每车一张识别卡，业主因遗失、损坏需补办的，按公示标准收取制作成本费。
对为业主或物业使用人提供维修安装等临时性服务的外来人员、车辆，物业服务主体等不得收取任何费用。确因实行出入证（卡）管理的需要，按公示标准收取出入证（卡）押金，并在使用人退证（卡）时全额退还。
十二、问：怎样维护业主和物业服务主体合法权益？
答：业主或物业使用人应当按合同约定交纳物业服务费。未按约定交纳的，业主委员会、居（村）民委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务主体可以依法申请仲裁或者提起诉讼。物业服务主体不得以业主或物业使用人拖欠物业服务费等为理由，减少服务内容，降低服务质量，中断或者以限时限量等方式变相中断供水、供电、供气、供热，以及实施损害业主或物业使用人合法权益的其他行为。物业服务主体接受委托代收水电气暖等费用，不得向业主收取手续费等费用。物业服务主体已经接受委托代收的费用，其他部门、单位不得重复收取。任何单位和个人不得强制物业服务主体代收有关费用或者提供无偿服务。物业服务主体等应当遵守法律、法规和政策规定，严格履行合同，规范收费行为，为业主提供质价相符的服务；按规定明码标价，在物业管理区域内显著位置常态化公示服务内容、服务标准、收费项目、收费标准，以及投诉电话等信息，并公布本实施细则，接受业主监督。物业服务主体等不得收取本实施细则未列应公示的费用，有法律、法规依据和经省级以上人民政府批准的收费项目除外。
十三、问：新旧政策怎么衔接？
答：本实施细则前已签订物业服务合同（包括《（前期）物业服务合同》）且合同尚未到期或者尚未终止的，仍按原合同约定执行，实施细则实施后，新签订物业服务合同的，按照实施细则规定执行。原《市物价局市房产管理局关于规范住宅小区物业服务收费管理的通知》(荆价发〔2017〕56号)同时废止。